• <nav id="kysey"><strong id="kysey"></strong></nav>
  • <menu id="kysey"><nav id="kysey"></nav></menu>
  • 當前瀏覽器版本過低不適合瀏覽此網站請您更換高版本瀏覽器,點此鏈接下載
    首頁 > 新聞中心 > 媒體報道
    陳勁松與觀點面對面:地產漫談 發布時間:2021-07-28


    世聯行堅信,所謂的機遇,實則是規律所帶來的。

    編者按:一個博鰲,一個行業。

    走過逾二十載光陰,博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。

    來到2021年,在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下,中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代,都與過往二十年大有不同。

    作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業,在大時代浪潮席卷而來之際,中國地產企業和行業精英們如何調整與應對?

    值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節,觀點地產新媒體一如往昔,遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人,講述他們的故事與廣闊視野。

    觀點地產網 二次創業的陳勁松,心態依舊很年輕。

    他是個足球迷,尤其是梅西球迷。北京時間周日上午的美洲杯決賽,迪馬利亞單刀挑射攻破巴西的球門,換來阿根廷時隔28年久違的國際大賽冠軍獎杯。

    陳勁松眼里,卻只有從德國世界杯首秀到如今包攬美洲杯金球獎、金靴獎并圓夢的“梅老板”:“太勵志了?!?

    周一凌晨則迎來歐洲杯決賽,這真是種幸福的負擔。他決定打破作息規律,3點半起床收看賽事,“居然自己就醒了。比賽不看還是可惜,蠻精彩的?!?

    最終,主場作戰的英格蘭在點球大戰中以2-3憾負意大利。他余興未盡,還在朋友圈參與了索斯蓋特安排19歲小將薩卡主罰第5球的話題討論。

    他說,這是出于對生活的熱愛,熱愛才會干這事。王石曾給他推薦一本書,介紹了數種提高生活質量的方法,最后兩種分別是有自己的愛好,以及始終對生活保持愛心。

    短暫休整后,當天他從珠海橫琴趕回深圳羅湖商務中心,和我們會面。橫琴新區是世聯行擬遷的新注冊地,遷址被解釋為珠海與深圳雙總部發展需要。近一年以來,陳勁松有相當一部分時間里都在珠海度過。

    “這些(采訪)問題我還是做了準備的?!彼谔峋V上密密麻麻做滿了標注,開始與我們聊起房地產政策和市場。

    “10年前我說三十年為一世而道更,現在到40年了,于是就得更加嚴厲?!?

    作為學者型企業家,多年以來陳勁松一直向市場傳遞自己的理性分析和辛辣點評,試圖激發房地產行業的嚴肅思考。

    這一次他分享了對“十四五規劃”學習的心得體會,認為政策管控已令房地產開發轉向長周期模式,REITs和共有產權成為轉型的工具,用地指標應跨省調劑等。

    這些心得,后來被他歸納為2035年中國不動產行業的“十大預判”。

    而世聯行堅信,所謂的機遇,實則是規律所帶來的。


    結構性

    大約從十多年前開始,陳勁松就認為發展規律會變,此后他頻繁引用“三十年為一世而道更”。

    他當時認為,從1979年到2009年,前三十年的大道理都應該變了,而在新的三十年間,頭十年國內主要依靠土地財政的舊模式應對新危機。

    “新的模式,我預計在2019年到2029年將全部誕生?!敝劣谌绾窝信形磥淼囊巹t,他援引了招商銀行原行長馬蔚華經常說的那句:不知未來者,無以評判當下;不知世界者,無以理解中國;不知宏觀者,無以處理微觀。

    十九大報告提出“房住不炒”定位,令陳勁松感到房地產提前步入了新時代。他對報告進行深入研讀后,意識到住房基本制度開始完全不同,“增長速度已經不再是主要發展目標”。

    時至如今,三道紅線、五檔貸款管理、集中供地等調控政策相繼出臺,令房地產行業面臨劇變。在陳勁松看來,這種劇變背后有著必然性。

    “道更”的客觀因素包括,中國從全面城市化進入到新階段,包括重點城市群化、全面城市化總量已經完成。

    “總量的城市化基本是適配的,現在只不過是結構性問題,房地產要調結構?!?

    結構性問題的外在表現,包括主要城市面臨用地指標困境,全國土地拍賣格局也從過往大約500個城市收縮至50個,進一步導致部分城市過熱。三道紅線,土地兩集中政策,便由此誕生。

    陳勁松提高分貝,重申調結構是必須的,而且很早就應該落實。而現階段應該做的事,是改變原先省內調節用地指標的做法,實行省際調節。

    這也是他所總結的“十大趨勢”中,涉及土地的重要預測。由于省內經濟不平衡使得建設用地在省內調節已產生作用,但省際不同的經濟結構又弱化了這種作用。為守住18億畝耕地紅線,用地指標的跨省調劑是必要的,有助于提升土地資源配置效率,避免浪費。

    實際上,重慶市原市長黃奇帆于2019年亦曾指,過去土地供應東西南北中是逆向供應的,越是中小城市土地供應越寬松。要降房價、控制房價,就要在高房價的地區增加城市土地的供應。

    黃奇帆當時預計,今后十幾年國家會在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。在這過程中,土地并非一步到位,但可以預支一部分土地,采取“爬行釘住”的做法。

    “第七次人口普查結果都出來了,干嘛還在省內調節呢?”陳勁松覺得,十四五規劃已經指明方向,要重點發展城市群,這是房地產的歸途?!爸攸c城市群就那些,而且也是這些地方的房價漲。我們的分配機制未來就要按市場來進行?!?

    他轉而建議,在全國范圍內調節用地指標,將指標傾斜深圳等供應稀缺城市,通過大系統合理解決房價問題,這必須由中央出面統籌協調。

    其次是為解決住房問題實行市場、計劃雙軌制時,陳勁松同樣認為,要貫徹十四五的共有產權、強保障、有利租賃等理念,也需要因地制宜地調節建設指標。

    “共有產權,它肯定是在主要城市群,年輕人多的地方,而不是全國統一鋪開?!?

    他對此總結,十四五規劃就是指明城市群、主要城市、房價上漲城市、人口流入城市,“我們必須那樣干”。

    “城市群”概念4年前被十九大提及時,陳勁松已敏銳地意識到城市群協調戰略的大勢已定,但他發現政策一直“憋著”,大灣區內部還沒有做到“統一協調”。協調就是產業轉移、人口轉移等,在大城市間、城市群內更自由、更有效的流動。

    故而他提出另一種預測:城市群內置業將取消限制。具體而言,城市群內各城市互認社保、醫保、購房資格,取消行政區域性限制。

    “惠州把指標賣給深圳,在深圳工作的人去惠州居住依然能享受保障,這就是城市群?!?

    房住

    我們的話題開始轉向“房住不炒”,近5年的中央工作會議,有4年提及“房住不炒”,這展示出政策的連貫性和中央穩定房地產市場的決心。

    陳勁松笑著說,事實上,調控房價的效果已經很顯著,“如果不這么調,深圳(房價)早就超香港了”。尤其是過去一兩年,調控政策之嚴厲前所未有,抓的都是命門:斷流通,控制金融,壓制賣方。

    他給“房住不炒”的建議,除了用地指標調劑及城市群協調,還包括提高“炒房”成本,以及提供均等公共服務等。

    盡管堅持認為由于門檻高、流通性低、貸款壓力等客觀條件存在,與全球其它地區相比國內樓市并不存在“短炒”行為,但陳勁松承認,持有房產成本過低導致了中期的投機。比如深圳,第三方數據統計,過去十年間全市房價漲幅達3.7倍。

    “房地產稅推出尚有難度,容易打錯人,落地成本也特別高?!笨紤]到房地產稅在全國范圍內遏制住宅價格的作用可能有限,他認為可以學習加拿大、澳洲等地區的發展經驗,推廣征收房屋空置稅。

    外界對空置稅的討論并非首次。

    過去數年很多地區變成“睡城”,有數據稱,國內的住房空置率或達到20%。住建部原副部長仇保興曾指,房地產稅應分類進行,率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅。黃奇帆也曾表示,如果空置稅的稅率能達到3%,就可以徹底杜絕炒房。

    陳勁松認為,空置稅不應限制在住宅,無論什么類型的房子,工業、商辦用途還是第幾套住宅,超出一定時間的“空置”就要繳稅?!胺孔邮菫榱俗〉木托?,反正不能坐等升值?!?

    部分工業區及非核心地段的其它項目,同樣存在空置、浪費及人氣不足等問題。這反映了城市空間包容性與規劃滯后的矛盾,嚴厲管制和沒有人氣的矛盾,以及職住不平衡的矛盾。他認為,城市的“病癥”與規劃較為剛性有關,應適度放開城市用地性質的“兼容度”。

    “工業、商業用地的性質需要高度包容性,只要不是純住宅,我們都應該包容?!彼枥L著包容性的場景:“人家項目上面是研發,中間有組裝間,下面開商場、展廳,旁邊再賣咖啡,這個城市不就活躍了嗎?”

    另一種建議則針對醫療、教育等準公共產品。以名校為例,陳勁松分析,名校的本質即師資力量強大,只要實行名師、名校長輪換制度,資源一旦開始流轉,“學區房”概念便隨之作古。

    他預判,公立學校的名校概念,將通過充分供應、均等分配兩種路徑弱化,其中教師的跨?!岸ㄆ诹鲃又啤睂⑹墙鉀Q教育資源配置不均衡的選項之一。實際上,現階段上海、北京、西安等城市已計劃或啟動試點中小學教師輪崗制,未來有望繼續擴大范圍。

    而視角切換至開發商,土地兩集中政策將供應納入全國管控范圍,它們過往無序拿地的行為也將被限制。在控制供應的同時,土地出讓條件要求競配建自持面積,導致開發商自持物業的比例快速上升。

    “自持物業”被陳勁松視作標志性的變化,它的出現反過來要求房地產從短周期轉向長周期。這同樣也符合十四五規劃提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉住房制度的發展方向,更何況2021年政府工作報告中,還對保障性住房及長租公寓著墨了較多。

    多主體供應不止于土地招拍掛,其它還包括國務院就集體土地建設保障性租賃住房,深圳等城市也計劃允許商業用地改住宅。

    但這衍生了新的問題,長時間自持會給開發商帶來巨大的資金壓力,原先企業對租賃業務重視度不高,租賃價格不高,利潤無法覆蓋融資成本。陳勁松直言,到現在大家都算不過賬,還在找出路,發展租賃業務動力不大也主要源于此。

    突破這一瓶頸的關鍵在于,租賃住房行業需要實現閉環。包括允許集體土地發行REITs,商改住部分經核定后轉變為共有產權房,以由國家持有部分股權形式代替地價補交。共有產權房若要流通,則需建立“封閉的市場”,與商品房市場嚴格區分。

    “未來某個時期什么方式能給這個行業提供幫助?我覺得就是這幾個,租賃資本化打開,REITs打開?!?


    規律

    陳勁松對行業的研判是不間斷性的,他希望房地產各相關方都傳遞理性思辨的聲音,“需要有人說,我們要不斷地講”。

    中國房地產是一個從無到有逐漸發展起來的市場,正因如此,探索、試錯是必然的過程。陳勁松偏好讀人文、國外規律性的書,知世界、宏觀及未來,對比不同的成熟市場的發展歷程讓他有很多反思和判斷。

    比如參考日本、韓國及美國的經驗,讓他感到中國未來城鎮化并非三四線的城鎮化,而是大都市圈化;香港“公屋富戶”政策,為內地區分保障房與商品房提供借鑒;日本實行七十年教師輪崗制,則是“教育平權”的典型案例。

    在他看來,所謂“競爭力”即跟上時代的要求,而時代正在發生變化,“我建議大家,第一是要學十四五規劃,第二要看《新聞聯播》?!?

    他將開發商感到的焦慮分兩種,前者是發展的焦慮,出路是學習十四五規劃,原先賺快錢的時代已經過去,企業需要重新定位。這是時代風格的轉變,房地產開發行業將從“強復制、高周轉”轉向“重資產、長周期”,REITs這將是模式轉換的支撐工具。

    后者則是債務的焦慮,主要集中在債務杠桿較高的企業群體。他告誡,行業原先賺的是人口紅利、城市化紅利,以及快速復制周轉的錢,并不是全靠本事。如今大家需及時止損,心態要調整過來。

    隨著國內的城市化進入城市群階段,陳勁松認為,發展機會并不亞于以前。只要深耕,趟出新時期的任何一條路,企業便會再迎來快速發展。

    世聯行過去的發展未嘗不是在趟一條路,中間亦經歷不少探索。

    “我們一直在一手樓(代理)前線,最先感知到市場的變化?!标悇潘苫貞?,所以世聯行較早地在探討資產運營層面的做法,諸如長租公寓、辦公空間及金融等都有涉足,他形容為“中國式轉型”。

    轉型之初的設想、構建都是極美好的,世聯行此后代理業務規模受到挑戰,新業務遲遲未形成增長點。陳勁松回望過去,得出的結論是:探索早了,膽子大了。

    以紅璞公寓為例,世聯行并未預見到需重整很多樓宇,后者需要支付巨大成本;以及未預測到會計制度改變,導致上市公司層面出現虧損。

    去年4月,世聯行曾就2017-2019年資產運營服務業務的營收為正、毛利為負一事回應深交所。其中提及,租賃成本按會計準則規定的直線法核算入賬,租賃期的前半部分分攤入賬的租賃成本比合同實際支付租金高,導致項目運營前期賬面租賃成本較高。

    去年7月,世聯行引入大橫琴集團,主動向“大交易+大資管”業務聚焦。陳勁松說,過去所付出的代價是值得的,促使世聯回歸初心,重新回到輕資產服務:“我們本來就是一個輕資產公司?!?

    付出代價并非沒有收獲,世聯行至少取得了兩方面經驗,這多少令陳勁松感到欣慰。

    其一是長租公寓系統運營的經驗,只要公寓一上規模,消防、裝修等問題必然層出不迭,過往積累的經驗便能派上用場。他很快補充:“我們做輕資產運營就是不斷完善系統,不斷積累經驗,希望為將來大規模的出租服務?!?

    其二則是大資管的運營經驗?!百Y產”即未來不斷產生效益的投入,廣義來說,城市廣場、場館展廳、公共設施等等都可以產生有形或無形的效益。這同樣貼合世聯行所提的“初心”:挖掘資產的價值,降低運營的成本。

    陳勁松介紹,世聯行在深圳有管理羅湖區桂園街道辦項目,該項目最早于2018年簽約,由世聯行及紅璞公寓負責項目改造、運營工作。除此以外,今年大資管業務也逐漸擴大至濟南高新區等地。他相信,明年公司在這方面將有很好的案例誕生。

    “關鍵不能太急?!彼非蟮氖茄驖u進的發展:“就怕步子邁得太快,一下陷入到里面。就像羅湖市民服務中心,我們試試怎么運營,這樣的代價就很小?!?

    或許數年的轉型一度令陳勁松感到困惑,但這并沒有使他停在當下,反而讓他更相信資管時代的到來會愈來愈快。對于世聯行,他希望堅定地摸清方向后就要有耐心,所謂的機遇,是規律所帶來的。

    再提及目標時,他已顯得淡然而輕松:“我們不想后發先至,也沒那本事。我們慢慢來,就解決痛點?!庇袝r候,慢一點反而會比較快。

    以下是觀點地產新媒體對世聯行聯席董事長陳勁松的部分采訪實錄:

    觀點地產新媒體:三道紅線、土地兩集中等政策深刻影響行業,對于行業的變化有什么感想?未來房地產應該怎么發展?

    陳勁松:這是必然發生的,中國房地產發生必要性的轉移。10年前我說三十年為一世而道更,我們都遠遠過了30年,現在到40年了,本來已經更都沒更,現在就得更加嚴厲。

    道更幾個必然轉變的客觀因素,包括中國從全面城市化開始進入到新階段,重點的城市群化,全面城市化的總量已經完成?,F在只不過是結構問題,房地產要調結構。

    比如說用地指標還按照每個省報的原則來放,人口增長快的省怎么辦,人口凈流入多的地區怎么辦?所以現在是結構性問題。建議人口增長不高的地區就別放那么多用地指標了,把用地指標給人口多的。

    另外一個就是土地政策,原先是全中國大概接近500個城市土地都賣得好,現在基本上收縮到50個城市,這些城市也是房價、地價比較貴的地方,怎么辦?那就三道紅線、土地兩集中。

    土地兩集中是一種暫時的辦法,但深刻影響著這個行業了,企業就必須得轉變。我們發現土地兩集最關鍵是自持物業快速提升,而且提升比例大,這是前所未有的,就客觀要求整個房地產從短周期變成長周期。

    觀點地產新媒體:長周期對資金和運營的要求更高。

    陳勁松:這是巨大的壓力。長周期自持,突然就出現了一個賣和租的問題。原先所有的企業對租不重視,而且也算不過賬。今年國家出臺一系列的辦法鼓勵租賃,到現在大家都算不過帳,還在找出路。整個房地產都得面對這些情況,它是必然發生的,那企業怎么辦?我的感覺就是好好學習十四五規劃。

    房地產既然變成長周期,那你就應該關心長周期的事,政府明明白白告訴你的就是十四五規劃,在哪里發展,要解決什么問題,其實都說得挺清楚了。

    觀點地產新媒體:十四五規劃具體將會帶來哪些變化?

    陳勁松:十四五規劃關鍵詞之一,多主體供應。除了招拍掛,還有一些以前的自持物業可以改造??墒俏覀兛偸呛雎赃@件事,因為沒有一個標準的路徑,大家就覺得麻煩。

    比如政策說得清清楚楚,以保障性和共有產權住宅解決城市新青年的居住問題。我們的新青年買房壓力太大了,強調保障房和共有產權房,解決新青年、新市民的居住問題,難道不應該天天追著這個探討嗎?比如拍了一塊自持地,能不能跟政府商量,改成共有產權房?現在REITs已經放開到國有資產的保障用房,能不能把自持物業變成REITs?

    我覺得這些都是必要做的,一定要重視十四五規劃。租賃這一塊,其實是整個行業需要閉環。每一步都要政府綜合來解決,今年是十四五規劃提出來的探索年,我認為未來三五年之內應該把這些東西都理順,這樣房地產依然是一個非常巨量的跟以前不一樣的行業。

    觀點地產新媒體:發展城市群應該注意哪些方面的事項?

    陳勁松:十四五規劃已經告訴我們,重點發展城市群,而不是全國統一發展。重點城市群不就是幾個嗎?而且房價漲也就這些地方漲。有些房價繼續漲的城市,別調配用地了,有些用地不匹配的,這時候就需要調配了。誰能調配?只有國家。

    我覺得共有產權、強保障、有利租賃,肯定都是集中在主要城市群,年輕人多的地方,而不是全國統一鋪開。貫徹十四五規劃要因地制宜,而我們的分配機制是按照省域、按照城市,而沒有按照真實需要。

    城市群怎么理解?十四五規劃提出發展城市群,惠州、東莞跟深圳這么近,就可以承接深圳的保障房。

    同時在深圳工作的人去到周邊城市依然能享受保障,社?;フJ,這樣才能算城市群。香港的房子有一半是保障房,只不過要排期。

    觀點地產新媒體:熱點城市房價依然維持高位,除了多主體供應,還有哪些舉措可以控房價?

    陳勁松:我們的調控政策從來沒有這么嚴厲過,抓的是命門。比如說斷流通,流通都斷了,哪還有炒房這事呢?不讓你買,還不讓你賣,然后門檻也提高,買房按揭門檻越來越高。然后就是控制金融,壓賣方。

    跟全球其他地方比較起來,我們不叫炒樓。我們的最大的問題是持有房子沒成本,放著等升值,中期比如說拿深圳房持有5年翻一倍、兩倍。

    而房產稅推出太難了,容易打錯人,落地成本特別高,比如甄別一套二套成本就很高。我認為要學學溫哥華、澳洲收空置稅,空置稅更科學、合理。只要保證房子是為了住的就行,反正不能坐等升值。這種做法加拿大做得很成熟,要打七寸。

    第二個就是均服務,我覺得目前還沒調到位。就是學日本,老師在一個學校工作幾年之后就要調學校,不能老在一個學校。就把學校、學區均等化,這樣有利于公平。這樣一打亂,就沒有學區房的概念了。

    公共服務要均等,公共服務最重要的就是醫院和學校。人民群眾日益增長的對醫療、教育的需求與不均等公共資源之間的矛盾,這是主要矛盾,要解決主要矛盾。

    觀點地產新媒體:國家最近對住房問題也提了很多的解決思路,比如集體用地入市、執行商改住等等,解決問題的核心關鍵是什么?

    陳勁松:就是算不過賬,經濟主體沒有動力,比如集體用地投資商沒動力;白領也沒啥動力,長期生活而沒有配套、交通遠怎么辦?必須突破動力問題,其實就是兩個,要能算得過帳,集體土地REITs必須開放,發REITs可能就算得過帳了。

    另外一個就是商改住,賣共有產權房。商改住改租,企業已經交了商業地價很多年,利息加起來已經很高了,改造也需花費很多成本。而如果通過國家擁有一部分產權替代補交地價,剩下的就是共有產權,這樣企業就有動力了。所以關鍵是核定變成共有產權,國家持有一部分。

    共有產權房如果再想賣,就建立第二市場,但只能賣給合資格的人。香港這一塊的政策可以借鑒,如果你有了微利房,想買商品房就必須把微利房賣給政府,政府再給排隊的人。

    觀點地產新媒體:工業用地、商業用地在許多非核心空置率比較高,也是一種資源浪費,盤活起來也是類似思路?

    陳勁松:工業用地、商業用地的性質,需要高度的包容性,我們判斷它的標準到底是什么?只要不是純住宅,我們都應該包容,人家項目上面是研發,中間有一個組裝,下面開商場、展廳,旁邊再賣咖啡,這個城市不就活躍了嗎?

    這個就是多元使用性質,只不過不允許純住宅。各個地區都有文化創意產業園,一般都加班到后半夜,不能住人怎么辦?這就是城市空間的包容性的矛盾和規劃滯后的矛盾,我覺得這必須得改。

    我們要讓年輕人創業成本越低越好,創意就是大家聚集,一起碰撞出來的,這是活力的根本。我們現在的工業園和很多非核心地段空置率那么高,就是沒活力,開什么都開不出來。

    現在看不止是三四線城市人氣不足的問題,可能一線城市的新區也存在人氣不足。所以就有兩個矛盾,第一是城市空間包容性與規劃嚴重滯后;第二是嚴厲管制和沒有人氣的矛盾;第三個矛盾是職住不平衡,帶來城市交通的擁堵。

    觀點地產新媒體:買房資格越來越嚴格要求,但是對人才準入放得越來越寬,而且還實行補貼,這種現象如何看待?過程中有什么問題,應該如何解決?

    陳勁松:關于人才房,很多問題需要厘清,比如補貼到單位是否公平,人才的定義是什么,以及人才分配到單位或個人以后再轉租怎么辦?

    人才將人才房轉租,在香港稱作公屋富戶,是不允許的,這樣的話人才房需要騰出來調配給下一撥人。

    觀點地產新媒體:世聯行近年來出現波動,您有哪些總結與感想?

    陳勁松:我們一直在一手樓前線,對于一手樓的感知比較敏感。比如說這些年開發商樓盤在各地不斷復制,那么策劃本身的價值就打了折扣,所以就比較早地探討世聯行在新的形勢下關于資產運營方面的做法。

    比如說公寓、辦公空間包括金融這方面的探索,我認為我們探索早了,這是第一,第二,膽子大了。

    我們探討這些,認為付出代價是值得的,原因是重新回到初心,回到輕資產。而且取得了兩個方面的經驗,一個是公寓運營的系統運營經驗,這個是我們以前賣樓的時候沒有辦法得到的經驗。其實只要一上量,這些事情必然發生,怎么辦?我們的這些經驗就能用得上,做輕資產運營就是不斷積累系統、不斷積累經驗,不斷積累痛點解決方案,希望為將來大規模的出租服務。

    第二個是大資管,我們認為未來產生效益的投入就是資產。廣義上來說,包括城市廣場、場館展廳、公共設施等,都是產生有形或無形效益的。原先城市管理這些沒當資產,而是當成本管,符合政府的規定就行。實際上這是一個資產,給城市增加有形或無形收益的。

    類似這些東西不是純物管概念,是一個資管概念。世聯行大交易的初心是,挖掘物業價值,節約交易成本,實際上資管同理。這就是我們的一個核心的價值觀。

    觀點地產新媒體:資管會是世聯行新的競爭力嗎?

    陳勁松:所謂競爭力就是跟上時代的要求,而時代正在發生巨大的變化,而且這種變化我們能從蛛絲馬跡上看到。

    我們還是要服務到讓產業有活力,資產能夠發揮效力。資管這個時代到來的日子會愈來愈快。

    我們也是慢慢來,不著急,堅定地摸清方向之后就要有耐心。所謂的機遇是規律帶給我們的機遇,而不是機會來了。抓機會世聯行是犯過錯誤的。

    觀點地產新媒體:城市資管目前從業者眾,比如傳統四大行其實在退出,部分出售給萬物梁行,怎么看待這種變化?

    陳勁松:五大行隨外資進,他們總部不在中國,因此對市場的服務不如國內部分物管公司,不夠接地氣,所以五大行基本走高端路線。他們現在退出,我覺得也有道理,因為現在賣出的價格也不錯。

    競爭極為激烈在哪里?最主要是簡單的競爭特別激烈,狹義范圍的資管競爭激烈。在數字化時代,任何一個行業都要重構,資管也是這樣,關鍵是看我們能力。所以說我們爭取做能夠創造價值的企業,以挖掘資產價值為主。

    我們回頭看國際成熟的物業管理公司,最終分化成高端、中端、低端。低端就是社區化的,收的物業費很低;第二是專業化的,比如設施設備、安保清潔等等;再細分就是服務式公寓、寫字樓、商業。這些國外都經歷過了,現在真正有名氣的物業公司就幾家,高端的是五大行,然后是一些本地的、商業類的、酒店類的企業,這部分會多一些。

    只能分工才能帶來真正的專業服務,當然也可以內部細分。物業管理是一個Forever,遠遠沒完,它不斷地演化。

    觀點地產新媒體:現在開發商普遍有焦慮感,比較著急,您是否認同這種說法?

    陳勁松:我覺得著急分兩種,一種是發展的焦慮,一種是債務的焦慮。發展的焦慮就要學習十四五規劃,不要按照原來的思路賺快錢,慢一點也沒有什么不好。

    債務這個問題,早發現比晚發現強,什么叫早發現?就是早點跟人家合作。

    要厘清債務就要認賬,心態要調整過來。我建議大家,第一是十四五規劃天天要學,第二是要看《新聞聯播》。

    觀點地產網 2021-07-26  撰文:鐘凱 

    聯系我們
     
    投訴建議
    黑名單查詢
    查詢
    X
    網站地圖
    關于我們
    公司概況
    發展歷程
    高管團隊
    合作伙伴
    聯系我們
    信息公開
    世聯服務
    大交易
    大資管
    服務案例庫
    行業洞見
    世聯研究
    世聯聲音
    世聯刊物
    新聞中心
    世聯動態
    媒體報道
    播客庫
    投資者關系
    披露信息
    公司治理
    定期報告
    來訪登記
    加入世聯
    校園招聘
    社會招聘
    培訓發展
    文化印象
    世聯行 002285 境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商   RMB
    久久综合社区,丁香五月AV在线播放,欧美va亚洲va在线观看,野花视频在线观看播放直播